[안내] 대항력과 우선변제권은 언제 생기나?

확정일자와 전입신고, 언제 해야 보증금이 보호되나요?

작성 2026-10-15 최종 수정 2026-10-15 자료 기준일 2026-10-15 작성: 집계산서 편집팀

주택을 인도받고 전입신고를 하면 그다음 날 0시에 대항력이 생기고, 대항력을 갖춘 상태에서 계약서에 확정일자를 받으면 경매·공매 때 후순위 권리자보다 보증금을 먼저 받는 우선변제권이 생깁니다(주택임대차보호법 제3조, 제3조의2).

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대항력은 무엇이고 언제 생기나요?

대항력은 집주인이 바뀌어도 새 주인에게 “계약 기간 동안 살고, 끝나면 보증금을 돌려받겠다”고 주장할 수 있는 힘입니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항에 따라 두 가지를 갖추면 그다음 날 0시부터 생깁니다.

1. 주택의 인도(실제로 이사해 점유)
2. 주민등록(전입신고)

“다음 날 0시”라는 점이 중요합니다. 잔금일에 이사하고 전입신고를 했더라도, 같은 날 집주인이 은행에서 근저당을 설정하면 그 근저당이 먼저입니다.

우선변제권은 무엇이 다른가요?

우선변제권은 집이 경매나 공매로 팔릴 때 나보다 늦게 생긴 권리(후순위 근저당, 일반 채권자 등)보다 먼저 보증금을 받을 수 있는 권리입니다. 제3조의2 제2항에 따라 대항요건(인도 + 전입신고)과 계약서상 확정일자를 모두 갖춰야 합니다.

어떤 순서로 처리하면 되나요?

1. 계약 직후: 계약서에 확정일자를 받습니다(주민센터, 등기소, 인터넷등기소 온라인 신청).
2. 잔금일: 잔금 직전에 등기부등본을 다시 떼서 새 권리가 없는지 확인한 뒤 잔금을 치르고 이사합니다.
3. 잔금 당일: 전입신고를 합니다(주민센터 또는 정부24).
4. 계약 기간 중: 이사를 나가거나 주민등록을 옮기면 대항력이 사라집니다. 계약 종료 후 보증금을 못 받고 이사해야 하면 임차권등기명령을 먼저 신청합니다.

주택임대차 신고제와는 어떤 관계인가요?

부동산 거래신고법 제6조의2에 따라 수도권 전역, 광역시, 세종시, 제주시, 도의 시 지역에서 보증금 6천만원을 넘거나 월세 30만원을 넘는 주택 임대차 계약은 계약일부터 30일 안에 신고해야 합니다. 임대인이나 임차인 한쪽이 계약서를 첨부해 신고하면 공동 신고로 보고, 이때 확정일자가 자동으로 부여됩니다. 신고하지 않으면 과태료 대상입니다.

보증금이 적으면 따로 보호받나요?

보증금이 시행령에서 정한 금액 이하인 소액임차인은 경매 신청 등기 전에 대항요건을 갖췄다면, 일정 금액까지 다른 담보권자보다 먼저 받는 최우선변제를 받을 수 있습니다. 기준 금액은 지역별로 다르고 시행령 개정으로 바뀌므로, 계약 시점의 주택임대차보호법 시행령 제10조와 제11조를 확인하세요.

함께 계산해 볼 것

보증금을 일부 월세로 바꾸자는 제안을 받았다면 전월세 전환 계산서로 법정 상한을 넘는지 먼저 확인하세요. 계약 전 서류 점검은 전세 계약 서류 가이드에 있습니다.