[안내] 전세보증금 반환보증 가입 요건은?
전세보증금 반환보증(HUG)은 어떤 집이면 가입할 수 있나요?
HUG 전세보증금 반환보증은 보증금이 수도권 7억원·그 외 5억원 이하이고, 보증금과 선순위 채권을 더한 금액이 주택가격의 90% 이내일 때 가입할 수 있습니다. 신규 계약은 잔금일과 전입일 중 늦은 날부터 계약기간의 절반이 지나기 전까지 신청해야 합니다.
바로 계산하기: 전월세 전환 계산서 — 보증금을 낮추면 월세를 최대 얼마까지 올릴 수 있는가?
반환보증은 어떤 상품인가요?
계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면, 보증기관(HUG·HF·SGI서울보증)이 먼저 보증금을 돌려주고 나중에 집주인에게 받아내는 상품입니다. 보증료는 세입자가 내며, 보증금 규모·주택 유형·부채비율에 따라 달라집니다. 이 글은 가장 많이 쓰이는 HUG 상품의 2026년 10월 15일 확인 기준을 정리했습니다.
가입하려면 무엇을 갖춰야 하나요?
| 요건 | 내용 |
|---|---|
| 보증금 | 수도권 7억원 이하, 그 외 지역 5억원 이하 |
| 담보인정비율 | 보증금 + 선순위 채권 ≤ 주택가격 × 90% |
| 대항력·우선변제권 | 이사(점유), 전입신고, 확정일자를 모두 갖출 것 |
| 등기부 | 경매·압류·가압류·가처분 등 권리침해가 없을 것 |
| 건물 | 위반건축물이 아닐 것, 주거용으로 쓸 수 있는 건물일 것 |
| 신청 기한 | 신규: 잔금일·전입일 중 늦은 날부터 계약기간 1/2 경과 전 / 갱신: 갱신 계약기간 1/2 경과 전 |
공시가격 126%는 어디서 나온 숫자인가요?
아파트처럼 시세가 공개된 주택은 시세로 주택가격을 정하지만, 시세가 없는 빌라·다세대는 공시가격의 140%를 주택가격으로 봅니다. HUG는 2023년 5월부터 담보인정비율을 100%에서 90%로 낮췄습니다. 그래서 공시가격 × 140% × 90% = 공시가격의 126%가 사실상 보증금 상한이 됐고, 이를 흔히 “126% 룰”이라고 부릅니다. HF도 2025년 8월부터 같은 기준을 적용했다는 보도가 있었습니다.
| 공시가격 | 주택가격(×140%) | 가입 한도(×90%, 선순위 채권 없음) |
|---|---|---|
| 1억 5천만원 | 2억 1천만원 | 1억 8,900만원 |
| 2억원 | 2억 8천만원 | 2억 5,200만원 |
| 3억원 | 4억 2천만원 | 3억 7,800만원 |
감정평가서가 있으면 감정가를 우선 적용하는 등 주택가격 산정 순서가 있으므로, 실제 한도는 HUG 심사 결과로 확정됩니다.
계약 전에 가입 가능성을 먼저 보는 방법
- 등기부등본 을구에서 채권최고액 합계를 확인합니다.
- 공시가격(부동산공시가격 알리미) 또는 시세를 확인해 주택가격을 계산합니다.
- 주택가격 × 90% − 선순위 채권이 내가 낼 보증금보다 큰지 봅니다.
- 건축물대장에서 위반건축물 표시가 없는지 봅니다.
이 계산에서 보증금이 한도를 넘으면 계약 전에 보증금을 낮추고 일부를 월세로 돌리는 방안을 협의할 수 있습니다. 이때 월세가 법정 상한을 넘지 않는지는 전월세 전환 계산서로 확인하세요.
어디서 신청하나요?
HUG 지사와 위탁은행, HUG 인터넷보증, 그리고 HUG와 연계된 일부 모바일 금융 앱에서 신청할 수 있습니다. 전세대출을 받은 은행에서 함께 가입하는 경우도 많습니다. 상품 조건은 자주 바뀌므로 신청 직전 HUG 공식 안내를 다시 확인하세요.
출처
2026-10-15 작성·원문 대조. 법령과 고시는 바뀔 수 있으니 계약·신고 전 원문을 확인하세요.
자주 묻는 질문
공시가격 2억원 빌라는 보증금을 얼마까지 보증받을 수 있나요?
공시가격으로 주택가격을 산정하면 2억원 × 140% = 2억 8천만원이 주택가격이고, 그 90%인 2억 5,200만원에서 선순위 채권을 뺀 금액까지 가입할 수 있습니다. 선순위 채권이 없다면 보증금 2억 5,200만원 이하가 기준입니다.
계약기간 절반이 지나면 방법이 없나요?
신규 계약 기준 기한이 지나면 그 계약으로는 가입할 수 없습니다. 계약을 갱신할 때 갱신 계약서 기준으로 다시 기한 안에 신청할 수 있습니다.
월세가 섞인 반전세도 가입되나요?
가입할 수 있습니다. HUG는 월세 부분을 상품 안내에 정한 환산율로 보증금에 더해 한도와 요건을 판단하므로, 실제 가입 가능 금액은 HUG 안내 화면에서 확인하세요.